Chancen und Risiken der Immobilienfinanzierung

Chancen und Risiken der Immobilienfinanzierung.

Chancen und Risiken der ImmobilienfinazierungIn diesem Blogbeiträg bringen wir Licht ins Dunkel und klären über Chancen und Risiken der Immobilienfinanzierung auf.

Für die meisten Menschen ist der Kauf oder Bau einer Immobilie die größte Investition in ihrem Leben. Damit sich Ihr Vorhaben schnell und unkompliziert realisieren lässt, ist eine gründliche Planung der Finanzierung im Vorfeld wichtig. Eine Immobilienfinanzierung ist immer ein langfristiger, zweckgebundener Kredit. Dieser kann für den Kauf oder den Bau einer Immobilie oder für die Anschaffung eines Baugrundstücks verwendet werden.
Die Finanzierung ist immer individuell. Welche Finanzierungsform die für Sie Günstigste ist, ist abhängig von vielen verschiedenen Faktoren. Vom Eigenkapital bis zur Berechnung einer sinnvollen Höhe der monatlichen Tilgung und von der Eigenleistung bis zur Beantragung öffentlicher Fördermittel sollten Sie alle relevanten Aspekte beachten. Nur so ist die Finanzierung tragfähig.

Inhalt des Blogbeitrags:

Die Beantragung eines Kredits bei der Bank

Wer eine Immobilie (unabhängig davon, ob es sich um ein Haus oder eine Wohnung handelt) in Jülich kaufen oder bauen möchte, kann oder will die Kosten hierfür meist nicht direkt aus liquiden Mitteln bezahlen. Aus diesem Grund ist es ratsam, dass Sie sich frühzeitig um eine Immobilienfinanzierung bei der Bank kümmern. Um ihr eigenes Risiko analysieren zu können, hat die Bank vor der Kreditentscheidung viele Fragen zu Ihrer persönlichen und finanziellen Situation an Sie. Die Unterlagen, die Sie zur Prüfung einreichen müssen können dabei variieren. Auch wenn Sie sich vielleicht erst einmal unwohl dabei fühlen Ihre Finanzen offen zu legen, lassen Sie sich gesagt sein, dass es sich hierbei um einen standardmäßigen Prozess handelt. Die meisten Antragsteller fühlen sich mit Sicherheit genauso wie Sie.

Was überprüft die Bank vor der Kreditvergabe?

Bei einer sachlichen Prüfung der Kreditwürdigkeit ermittelt die Bank, ob das Darlehen für das Traumobjekt in Jülich langfristig von Ihnen bedient werden kann. Diese Prüfung basiert ausschließlich auf Zahlen und Fakten. Zunächst möchte der potenzielle Kreditgeber wissen, ob Sie Eigenkapital in die Finanzierung einbringen können. Sie sollten mindestens 10 % Eigenkapital vorweisen können. Das Eigenkapital kann beispielsweise in Form von Kontoguthaben und Bausparguthaben nachgewiesen werden. Das Guthaben muss verfügbar und unter Ihrem Namen hinterlegt sein. Je mehr Eigenkapital Sie zu Beginn einbringen, desto niedriger wird der Sollzins angesetzt. Bei der Berechnung spielt auch Ihre gegenwärtige Einnahmen-/Ausgabensituation eine wichtige Rolle. Geprüft wird diese durch die Selbstauskunft, welche Sie bei Abgabe des Darlehensantrages an die Bank abgeben. Neben der sachlichen Kreditwürdigkeit prüft der mögliche Geldgeber auch Ihre persönliche Kreditwürdigkeit. Bei dieser Prüfung spielen Zahlen eine eher untergeordnete Rolle. Die Bank möchte vielmehr ermitteln, wie es um die Fähigkeit und die Neigung des Antragstellers bestellt ist, den Kredit zu bedienen und zurückzuzahlen. Ein Blick in die Zukunft ist sehr schwer und es handelt sich hierbei lediglich um eine subjektive Einschätzung. Aus diesem Grund überprüfen Banken primär, wie Antragsteller in der Vergangenheit mit Zahlungsverpflichtungen umgegangen sind. So wird zum Beispiel häufig die Kreditwürdigkeit mithilfe des Schufa-Scores ermittelt. Wenn Sie schon einmal Mahnungen bekommen haben oder eine Insolvenz durchlaufen mussten, sind Ihre Chancen, eine Immobilienfinanzierung zu bekommen nicht besonders hoch.

Wie wichtig ist die Immobilie für die Bank?

Die Bank überprüft in der Regel auch noch verschiedene Einzelheiten zum Objekt, beziehungsweise zum Grundstück. Letztlich soll die Immobilie als Sicherheit für das Darlehen fungieren. Da keine Bank jede Immobilie und jede Gegend kennt, gibt es standardisierte Methoden, um Immobilien zu bewerten. Sollte die Bank zu einer geringeren Bewertungen kommen, kann Sie dies als Käufer vor einem zu hohen Kaufpreis schützen. Für eine fundierte Immobilienbewertung benötigt die Bank einige Unterlagen zur Immobilie. Mithilfe dieser Unterlagen kann sich das Geldinstitut eine Eindruck von der Aufteilung und dem allgemeinen Zustand des Objekts machen. Auch kann die Bank mithilfe der Dokumente einschätzen, ob und wann gegebenenfalls Modernisierungen und Sanierungen nötigen sein werden.

Die Arten der Immobilienfinanzierung

Grundsätzlich gibt es zahlreiche verschiedene Arten, eine Immobilie zu finanzieren. Da sich die Konditionen der Anbieter teilweise sehr voneinander unterscheiden, sollten Sie vor der Unterzeichnung eines Finanzierungsvertrags möglichst viele Angebote miteinander vergleichen. Die Wohnbau Genossenschaft unterstützt Sie hierbei gerne.

Das Bankdarlehen

Bei einem Bankdarlehen vergibt die Bank ein Darlehen an den Käufer einer Immobilie. Vorab vereinbaren die beiden Vertragsparteien eine Frist für die Festschreibung des Zinssatzes. Hierbei handelt es sich um die sogenannte Sollzinsbindung.
Während der Sollzinsbindungsfrist, die in der Regel zwischen einem Jahr bis zwei Jahrzehnten dauert, bleiben die monatlichen Raten gleich und setzen sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. In diesem Kontext ist häufig auch von einem Annuitätendarlehen die Rede. Da bereits direkt ein Teil des Kredites getilgt wird, reduziert sich die Restschuld und folglich auch der Zinsanteil in der Vertragslaufzeit. Der Tilgungsanteil steigt innerhalb der Rate weiter.
Wenn beim Auslaufen der Sollzinsbindung noch eine Restschuld besteht, muss der Darlehensnehmer eine Anschlussfinanzierung vereinbaren. Entweder entscheidet er sich für die Weiterführung des Kredits zu neuen Konditionen beim bisherigen Geldgeber oder er wechselt den Kreditgeber und entscheidet sich somit für ein möglicherweise günstigeres Angebot. Natürlich können Sie auch bereits vor Abschluss der Finanzierung die Immobilie verkaufen.

Das Bauspardarlehen

Bei einem Bauspardarlehen haben Sie als Bausparer erst dann die Möglichkeit, einen Kredit in Anspruch zu nehmen, wenn auf dem Bausparvertrag Guthaben angespart wurde. Die Bausparkasse erklärt dieses dann für zuteilungsreif. Bis es soweit ist, kann es einige Jahre dauern. Aus diesem Grund sind Sofortfinanzierungen beim Objektkauf in der Regel mit einer Zwischenfinanzierung verbunden. Eine Zwischenfinanzierung ist ein tilgungsfreies Darlehen, welches bei der Zuteilung des Bausparvertrags mit der Summe aus Guthaben und Bausparkredit abgelöst werden kann.

Staatliche Förderungen

Welche staatlichen Förderungen gibt es für die Immobilienfinanzierung?

Es gibt unterschiedliche staatliche Förderungsprogramme, die Ihnen den Kauf oder Bau eines Objekts finanziell erleichtern können. Im Folgenden werden Ihnen zwei der bekanntesten Förderungen vorgestellt.

1. Die KfW-Förderung

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet Immobilienkäufern zinsgünstige Darlehen und Zuschüsse für Neubauten, Immobilienkäufe und energieeffiziente Sanierungen an. Die staatlichen Förderungen können ein wichtigen Bestandteil für Ihre Immobilienfinanzierung sein. Dank der KfW-Förderungen profitieren Sie von günstigeren Zinsen als bei einer regulären Immobilienfinanzierung. Zudem sind die Rahmenbedingungen stets transparent und fair. Ein weiterer wichtiger Vorteil einer KfW-Förderung ist, dass Ihnen auch tilgungsfreie Anlaufjahre gewährt werden. Diese entlasten Sie insbesondere zu Beginn Ihrer Immobilienfinanzierung. In der Anfangsphase müssen Sie noch keine Tilgung leisten, sondern nur den Kreditzins zahlen. Darüber hinaus haben Sie unter Umständen die Möglichkeit, einen einmaligen KfW-Zuschuss in Anspruch zu nehmen. Dieser muss nicht zurückgezahlt werden.

2. Die Hausbauförderung durch die Bundesländer

Ähnlich wie die KfW bieten auch die 16 Bundesländer zinsgünstige Kredite und Zuschüsse zur Wohnungsbauförderung an. Die Angebote sind besonders für Familien sehr attraktiv. Die Vertragsbedingungen sind von Bundesland zu Bundesland verschieden. Oft spielen bei der Ermittlung der individuellen Konditionen die Anzahl der Kinder und eine festgelegte Einkommensgrenze eine zentrale Rolle. Auch die Selbstnutzung des Objekts ist häufig ein wichtiges Kriterium für die Vergabe einer Eigenheimförderung. Neben dem Kauf oder dem Bau einer Immobilie werden von der Bundesländer-Förderung zudem Modernisierungen und Sanierungen finanziell unterstützt. Die Wohnbau Genossenschaft berät Sie gerne eingehender zu diesem Thema.

Welche möglichen Fallstricke gibt es bei der Immobilienfinanzierung

Um Finanzierungsfallen zu vermeiden, sollten Sie sich vor der Immobilienfinanzierung intensiv (beispielsweise zu den Themen Wohngeld, Immobilie kaufen und Immobilie verkaufen) beraten lassen.

1. Die Rückzahlung
Besonders sollten Sie darauf achten, dass die monatlichen Rückzahlungsraten nicht zu hoch angesetzt werden. Auch bei unvorhergesehenen Ausgaben sollten Sie stets in der Lage sein, die Rückzahlungen zu leisten. Eine finanzielle Rücklage ist unbedingt empfehlenswert.

2. Die Tilgung
Je niedriger die Tilgungsrate ist, umso länger dauert es, bis das Objekt schuldenfrei ist. Aus diesem Grund sollten Sie ungefähr zwei Prozent Tilgung pro Monat stemmen können. Zudem sollten Sie das aktuelle Zinstief für sich nutzen. Entscheiden Sie sich für eine langfristige Bindung von mindestens 15 bis 20 Jahren. Wenn Sie eine möglichst kurze Vertragslaufzeit wünschen, kann eine Sondertilgung gegen Ende der Vertragslaufzeit für Sie interessant sein.

3. Den Kreditbedarf richtig berechnen
Je mehr Eigenkapital Sie in Ihr Finanzierungsvorhaben einbringen, desto weniger Geld müssen Sie sich „leihen“. Wenn Sie Ihren Kreditbedarf zu niedrig ansetzen, wird eine teure Nachfinanzierung nötig. Wenn Sie hingegen mit einem zu hohen Betrag kalkulieren, verlangen Kreditinstitute eine Nichtabnahmeentschädigung auf die nicht ausgezahlte Kreditsumme. Ihr Immobilienmakler Wohnbau eG aus Jülich rät Ihnen dazu, bereits im Vorfeld zu berechnen, wie viel Geld Sie tatsächlich benötigen. Weitere Informationen zu dieser Thematik können Sie auch bei uns erlangen.

Steuer sparen – so kann es gelingen!

Grundsätzlich kann nicht jeder Immobilieneigentümer seinen Immobilienkredit steuerlich absetzen. Nur wenn Sie Ihr Objekt verkauft oder vermietet haben, können die Zinsen für das aufgenommene Darlehen (zum Beispiel für eine Sanierung) bei der Steuererklärung berücksichtigt werden. Wenn Sie hingegen selbst in dem Objekt wohnen, können Sie Ihre Immobilienfinanzierung nicht von der Steuer absetzen.

Die Anerkennung von Darlehenszinsen ist auch bei einer teilweisen Vermietung möglich. Also dann, wenn der Eigentümer ein Objekt zum Teil selbst bewohnt und teilweise vermietet. In einem solchen Fall sollten Sie zwei Kredite aufnehmen. Die vermietete Wohnung muss nämlich separat in der Steuererklärung angegeben werden.
Die Zinsen für ein Darlehen lassen sich bei vermieteten Objekten als Werbungskosten steuerlich absetzen. Bei Werbungskosten handelt es sich um alle Ausgaben, welche anfallen, um das Einkommen auch künftig zu gewährleisten. Typische Ausgaben sind in diesem Zusammenhang Modernisierungs- und Sanierungskosten.

Erwerbsnebenkosten beachten

Erwerbsnebenkosten sind ein wichtiger Posten bei einer Immobilienfinanzierung. Bei diesen Kosten handelt es sich um alle Ausgaben, die zum reinen Kaufpreis des Objekts hinzukommen. Zu diesen Kaufnebenkosten gehören verschiedene Gebühren und Steuern. So fallen in der Regel Notargebühren, Kosten für die Umschreibung des Grundbuchs, die Grunderwerbsteuer und die Maklercourtage an. Im Normalfall muss der Käufer alle Erwerbsnebenkosten bezahlen. Dieser kalkuliert die Extrakosten in seiner Immobilienfinanzierung mit ein. Seit Dezember 2020 (Inkrafttreten des „Gesetzes über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“) wird die Maklercourage übrigens geteilt, so dass der Käufer diese nicht alleine zahlen muss.

Die Höhe der Nebenerwerbskosten wird von verschiedenen Faktoren beeinflusst. Die Kosten sind abhängig davon, ob Sie eine Immobilie kaufen oder bauen möchten und in welchem Bundesland Sie wohnen. Aktuell sind die Kaufnebenkosten bei einem Objektkauf oder -bau in Berlin und Brandenburg am höchsten. Käufer in Bayern und Sachsen müssen am wenigsten zahlen.

Fazit – vertrauen Sie auf Ihren Immobilienmakler Jülich

Eine Immobilienfinanzierung ist ein komplexes Thema. Damit der Traum vom Eigenheim für Sie nicht platzt, sollten Sie auf alle Fälle einen Risiko- und Sicherheits-Check durchführen und in einer Worst-Szenario-Betrachtung die Tragfähigkeit Ihrer Immobilienfinanzierung unter schwierigen und neuen Bedingungen prüfen lassen. Hierbei helfen wir Ihnen als professioneller Immobilienmakler im Jülicher Land sehr gerne. Als erfahrenes Immobilienmaklerbüro kennen wir alle Chancen und Risiken, die mit einer Immobilienfinanzierung verbunden sind. Unsere jahrelange Erfahrung hilft uns dabei, Ihre finanzielle Situation zielführend zu analysieren und Sie individuell zu beraten. Vertrauen Sie auf unsere hervorragenden Leistungen und nehmen Sie noch heute Kontakt zu uns auf. Ihr Immobilienmakler der Wohnbau-Genossenschaft Jülich freut sich darauf, Ihr Immobilienvorhaben partnerschaftlich mit Ihnen zu realisieren.

Chancen und Risiken der Immobilienfinanzierung