In vielen deutschen Städten zeigt sich eine interessante Entwicklung: Die Mieten steigen stärker als die Kaufpreise. Das sorgt für ein günstigeres Verhältnis von Kaufpreis zu Mieteinnahmen – und eröffnet neue Chancen für Kapitalanleger wie auch Eigennutzer. Ein genauer Blick auf den Markt kann sich derzeit besonders lohnen.

Mietpreise klettern, Kaufpreise stagnieren

In zahlreichen Städten explodieren die Mieten förmlich. Vor allem in guten Lagen großer Metropolen müssen Mieter inzwischen über 20 Euro pro Quadratmeter zahlen – in München sogar fast 27 Euro. Vor zehn Jahren lagen die Mieten dort noch bei rund 17 Euro. Die Kaufpreise hingegen zeigen sich weniger dynamisch. Nach den Höchstständen von 2022 befindet sich der Markt in vielen Regionen in einer Phase der Seitwärtsbewegung. Dadurch verbessert sich die Rentabilität von Immobilieninvestitionen deutlich.

Kaufpreis-Miete-Verhältnis im Fokus

Ein entscheidender Faktor für Immobilienkäufer ist das sogenannte Kaufpreis-Miete-Verhältnis. Es zeigt, nach wie vielen Jahren sich der Kaufpreis einer Immobilie allein durch Mieteinnahmen amortisiert. Ein Wert unter 22 gilt als attraktiv, alles über 27 als teuer. Aktuelle Daten zeigen: In zahlreichen kleineren Städten und Mittelzentren liegt der Wert deutlich unter dieser Schwelle. 

Kontraste zwischen Metropolen und Regionen

Während in Großstädten wie Köln das Verhältnis erneut gestiegen ist – dort liegt es inzwischen bei 27 – lassen sich andernorts bessere Bedingungen finden. In Dortmund etwa fiel der Wert binnen eines Jahres von 24,3 auf 23,2. Die Mieten dort stiegen um sechs Prozent, die Kaufpreise hingegen nur um 1,2 Prozent. Diese Dynamik sorgt in vielen Regionen für einen klaren Vorteil auf Käuferseite.

Nachhaltigkeit kann Kaufpreis drücken

Gerade bei Bestandsimmobilien mit energetischem Sanierungsbedarf sind Preisnachlässe möglich. Wer bereit ist, in Modernisierung zu investieren – etwa bei Heizung, Dämmung oder Fenstern – kann oft deutlich günstiger einkaufen. Auch staatliche Förderprogramme und verbesserte Finanzierungsmöglichkeiten machen diesen Weg attraktiv.

Chancen außerhalb der Hotspots

Wer etwas abseits der stark nachgefragten Innenstadtlagen sucht, findet oft interessante Objekte zu fairen Konditionen. In Städten wie Heidelberg liegt der Preis in mittleren Lagen bei etwa 5.530 Euro pro Quadratmeter. In Toplagen kann sich dieser Wert allerdings fast verdoppeln. Wer Kompromisse bei Ausstattung oder Lage akzeptiert, erschließt sich ein breiteres Angebot.